1996年8月，姚某因做生意向朋友周某借款10万元，期限为2年，周某提出要以姚某的一套住房抵押，姚某同意并签订了书面抵押合同，且办理了抵押登记。同年11月，姚某将其住房出租给李某，月租1500元，租期为4年，并签订了书面合同，签约时，姚某告诉过李某房屋已抵押，期限为2年。1998年，姚某因生意亏本，还不起周某的借款，逐与周某约定将该住房作价10万元出卖，但是几个月内无人购买，周某只得同意作价10万元自己来购买，以充抵10万元的借款，但条件是李某必须一个月内搬出，姚某同意，并当即办理了房屋过户手续。之后，姚某告之李某，并催促其搬出。李某不同意，认为买卖不破除租赁。周某与李某多次交涉未果，周某便向法院提起诉讼，要求法院确认该租赁合同无效，责令李某尽快搬出。
法院在审理过程中，在确认抵押合同有效和该抵押房屋可以出租两个问题上达成了一致，但在该房屋租赁合同是否有效的问题上产生了两种意见。
第一种意见认为，该房屋租赁合同合法有效。因为抵押物是可以出租的，而且该租赁合同本身也没有什么问题。1995年建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”这就是买卖不破除租赁原则，关于这一点，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》中第119条第二款也规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”本案中，姚某将房屋作价10万元卖与周某，周某应当承认姚某与李某之间的租赁合同关系，并继续履行该租赁合同。因此，法院应驳回周某的诉讼请求。
第二种意见认为，该房屋租赁合同可撤销。本案中已抵押的房屋可以出租，但租赁合同并不必然有效。因为该租赁合同不是一般的租赁合同，而是关于抵押物的租赁合同。抵押权是一种物权，根据物权的物上请求权效力和优先权效力，它应当优先于后设立的承租权（也具有物权性质）而受到法律的保护。即抵押权人对抵押权的支配因受到他人妨碍而出现缺陷时，为回复其对抵押的圆满支配状态，抵押权人即有权请求反还原物，排除妨碍，恢复原状。对此，我国《担保法》第51条规定：“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。”在本案中，姚某与李某订立的租赁合同在后，其效力应低于姚某与周某先订立的抵押合同，即不得妨碍周某的利益，不得与抵押合同相冲突。而姚某与李某订立的租赁合同期限为4年，超过了姚某偿还10万元借款的期限。这将导致姚某无力偿还其到期的债务，周某要实现其抵押权的时候，租赁关系仍然存在。这种租赁关系的存在，必然会使该抵押房屋在出卖时的价值受到影响，从而难以卖出，即这种租赁关系的存在必然会使周某在实现其抵押权时受到妨碍，因此，周某有权请求法院排除这种妨碍，即有权请求撤销该租赁合同。本案中，该住房由于存在租赁关系，实际上已经影响到该住房的价值，故几个月无人购买，最后周某只好同意作价归自己所有。可见，正是由于姚某与李某订立的租赁合同期过长，从而侵害了抵押权人的合法权益。而且，在签订租赁合同时，李某知道该房已设定了抵押，抵押期限为2年但却仍然承租，因此，李某是恶意第三人，这种情况下法律保护的是抵押权人的权益，而不是保护恶意第三人的利益，法律赋予了抵押权人撤销权，因此，在本案中，周某有权请求法院撤销该租赁合同。法院应支持周某的请求。当然，如果本案中该租赁合同的期限为2年，那么该合同是合法有效的。
笔者同意第二种意见。
郑小兵
 |
